16. 08. 2022

Do kdy můžete reklamovat skryté vady u bytu nebo domu?

Při koupi bytu od developera se můžete setkat se dvouletou nebo tříletou záruční dobou. Ta se sjednává pro případ vad, které postupem času teprve vzniknou. Developeři ji často poskytují na nové domy a byty. Podle nového občanského zákoníku už není tato záruční lhůta povinná, a je tak na vás, abyste si s developerem domluvili, jestli a jak dlouhou záruční dobu vám poskytne.

Pokud si záruční lhůtu sjednáte, pak to znamená, že prodávající, tedy v tomto případě developer, vám ručí za to, že daná nemovitost bude mít po dobu záruční lhůty stejné vlastnosti jako při její koupi. Při případné reklamaci tak nemusíte dokazovat, kdy přesně vada vznikla.

Ve chvíli, kdy tato dvouletá či tříletá záruka vyprší a vy danou věc nevyreklamujete, je pozdě. Neznamená to ale, že byste se museli smířit se současným nevyhovujícím stavem vaší nemovitosti. Jen to znamená, že danou vadu už nemůžete developerovi vytknout a žádat opravu nebo nějakou satisfakci. Musíte si vše uvést do vyhovujícího stavu za vlastní peníze.

Na skryté vady platí lhůta delší.

Ať už si ale ve smlouvě ujednáte jakkoli dlouhou záruční dobu, nemá žádný vliv na developerovu odpovědnost za skryté vady. To je typ vad, který při prodeji nebyl vidět, respektive vše vypadalo, že je, jak má. Dané vady se projevily až v průběhu času, jak byl byt využíván, a zároveň je zřejmé, že nemovitost tyto vady měla už ve chvíli, kdy jste ji kupovali.

V případě koupě stavby spojené se zemí pevným základem se stanovuje kupujícímu zvláštní právo vytknout prodávajícímu skrytou vadu. Ustanovení dopadá jak na stavby nadzemní, tak i na stavby podzemní, uvedli pro Měšec.cz Mgr. Štěpán Ciprýn a JUDr. Pavel Kiršner. A platí jak pro prodej mezi developerem a koncovým zákazníkem, tak pro případy, kdy prodej proběhne mezi dvěma fyzickými osobami.

Často mezi skryté vady patří například špatně odizolovaná střecha, kdy ji stavební firma pokryla jen pohledovým sádrokartonem. Za skrytou vadu také můžeme považovat situaci, kdy časem začnou plesnivět a praskat zdi, ale na první pohled při koupi nemovitosti to nebylo poznat, protože prodávající vše přetřel nějakým nátěrem. Může to ale být i rozbitý kotel nebo komín, což zjistíte až ve chvíli, kdy ho budete potřebovat využít. Nebo netěsnící kanalizace, kvůli které jste neustále obtěžováni zápachem. Při koupi domu na jaře se tak může stát, že na skrytou vadu přijdete až za více než půl roku.

Zákon na to myslí a dává vám čas.

A zákon právě na takové situace myslí. U skrytých vad totiž záleží, kdy se projeví, kdy na ně přijdete. A to nemusí být ihned. Někdo byt koupí, ale začne v něm bydlet až například po roce.

Kupující má právo vytknout prodávajícímu skrytou vadou koupené stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí vlastnického práva k této stavbě, dodávají Štěpán Ciprýn a Pavel Kiršner. Pokud do 5 let od koupě objevíte nedostatky a vady, které měla nemovitost zjevně už při koupi, ale projevily se až nyní, máte právo řešit situaci s prodávajícím, například s developerem.

Situaci je potřeba řešit ihned a podložit důkazy

V případě zjištění skrytých vad řešte situaci s developerem či s jiným prodávajícím co nejdříve. Ideálně písemnou formou a přímo s prodávajícím. Pokud jste kupovali byt přes realitní kancelář, musíte se i tak obrátit na konkrétní osobu, která vám byt prodala. Realitní kancelář je jen prostředník, s reklamací vám nepomůže. A realitní kancelář za skryté vady ani neručí. Navíc jejím klientem jste nebyli vy, ale prodávající, se kterým realitní kancelář uzavřela smlouvu o zastupování.

Součástí vaší reklamace by měl být buď znalecký posudek, nebo technická zpráva, která poslouží jako důkaz současného nevyhovujícího stavu. Musíte totiž dokázat, že vada existovala už při prodeji nemovitosti. Vypracování znaleckého posudku trvá i několik týdnů a je dobré s tím při řešení sporu počítat. Není vaše povinnost nechat si znalecký posudek vytvořit, ale bez něj budete hůře dokazovat, o kolik se například vlivem vady snížila hodnota nemovitosti. V případě, že si necháte znalecký posudek vypracovat a prodávající váš nárok uzná, máte nárok, aby vám proplatil i náklady na znalecký posudek.

Čeho se můžete domáhat? Záleží na typu skryté vady.

V rámci reklamace takových vad máte právo na to, aby prodávající situaci řešil. A záleží na tom, o jaký typ vady jde. Například rozbitý kotel či komín by spadal pod vady odstranitelné. V tom případě máte právo na to, aby prodejce vadu odstranil. V případě rozbitého kotle je tedy třeba provést opravu nebo výměnu, u špatné izolace střechy zase udělat izolaci lepší a u plesnivých sklepů ošetřit prostor tak, aby se v něm nehromadila vlhkost a nedocházelo k plesnivění.

Pokud se ale ukáže, že vada je neodstranitelná, máte právo chtít slevu z kupní ceny. Určit výši slevy ale může být problematické. Výše slevy z kupní ceny závisí na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích, dodávají Štěpán Ciprýn a Pavel Kiršner.

Pokud vám tedy nabízená sleva nepřijde adekvátní, je potřeba se obrátit na soud, aby rozhodl. Ten při určení přiměřené slevy z kupní ceny přihlíží například k tomu, o kolik se v důsledku vady snížila obvyklá cena věci se zřetelem na rozsah vady a k možnostem, za nichž lze věc i s vadou užívat. 

Na druhou stranu, s něčím je třeba počítat.

Pod skryté vady není možné schovat cokoli. Vztahují se jen na vady, které neodpovídají stáří a opotřebení nemovitosti. Pokud tedy například kupujete rodinný dům, který je 20 let starý, je potřeba počítat s tím, že některé věci už mohou být na hranici své životnosti. Například právě zmíněný kotel, pokud je v domě ještě ten původní. Pokud by se vám během několika let rozbil, pravděpodobně byste takovou situaci na skrytou vadu neuhráli, protože každá věc má svou životnost.

Co když lhůtu prošvihnete?

Může se stát, že když na skrytou vadu přijdete, bude se už 5letá lhůta chýlit ke konci a bude potřeba jednat rychle. V takovém případě je dobré vědět, že reklamaci musíte podat nejpozději poslední den lhůty.

Pokud lhůtu 5 let prošvihnete, neznamená to automaticky, že by vaše právo reklamovat skrytou vadu už zaniklo. Musíte mít ale štěstí, že prodávající na to neupozorní. Jestliže kupující neoznámí prodávajícímu vadu do pěti let od nabytí, soud v případném následném sporu kupujícímu právo přizná pouze v případě, že prodávající nenamítne neoznámení vady ve stanovené lhůtě, říkají Štěpán Ciprýn a Pavel Kiršner.

Kupuji, jak to stojí a leží, už dávno neplatí.

Setkáte-li se v kupní smlouvě s formulkou „kupující nemovitost kupuje, jak stojí a leží“, vězte, že takové ujednání je podle zákona neplatné. Prodávající si do smlouvy nemůže dát nějaké obecné sdělení, kterým by se zbavoval odpovědnosti za skryté vady. Naopak leží na prodávajícím důkazní břemeno, aby v případě sporu dokázal, že nejde o skrytou vadu, protože o ní před prodejem nemovitosti kupujícího informoval.

A nezáleží ani na tom, jestli prodávající o skrytých vadách sám věděl, nebo ne. Důležité je, zda vada existovala už v době prodeje nemovitosti a zda o ní věděl kupující.

Platí ale jen pro byty v osobním vlastnictví

Vše, co jsme uvedli, ale platí jen pro byty, které máte v osobním vlastnictví. Pokud bydlíte v družstevním bytě, nic z uvedeného bohužel nemůžete použít. Nekoupili jste si totiž byt, ale jen vlastnický podíl v družstvu. Ten vám dává práva k užívání konkrétního bytu, ale nikoli k reklamaci skrytých vad. Jakožto družstevník v bytě bydlíte na základě například nájemní smlouvy mezi vámi a družstvem. A v případě vad je potřeba postupovat jako nájemník. Tedy oznámit pronajímateli vady, na které jste přišli, a požadovat jejich opravu.

Zdroj - Měšec.cz