09. 06. 2021

Jak spravovat bytový dům a jak jej rozdělit na bytové jednotky.

Rozdělení domu na bytové jednotky

Co přesně je samostatná bytová jednotka se dočtete v jiném článku na ESTAV.cz.

K rozdělení domu na jednotky potřebujete v zásadě dva dokumenty: prohlášení vlastníka a půdorysná schémata podlaží domu. Prohlášení sepíše právník, schémata vytvoří projektant či architekt. V těchto dokumentech si spolu s ostatními spoluvlastníky vymezíte hranice mezi jednotlivými byty a společnými částmi domu, tedy hranice mezi výlučným vlastnictvím a spoluvlastnictvím.

Podíl na společných částech domu lze určit poměrem podlahové plochy jednotlivých bytů k plochám ostatních bytů. Lze si ovšem dojednat, že podíly na společných částech budou bez ohledu na velikost bytu stejné. Přitom velikost podílu na společných částech je klíčová, neboť od něj se odvozují hlasovací práva při rozhodování o společných částech a také výše příspěvků na správu domu.

Správa domu a pozemku

V domech, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví třech různých vlastníků, je nutno založit společenství vlastníků jednotek. Jde o samostatnou právnickou osobu, jejímž účelem je společná správa domu. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění vlastníků bytů, což je obdoba valné hromady v obchodní společnosti.

Zákon říká, že shromáždění vlastníků je usnášeníschopné, jsou-li na něm přítomni vlastníci s většinou všech hlasů. Hlasy se přitom počítají podle podílů na společných částech domu. K usnášeníschopnosti tedy postačí přítomnost vlastníků s podílem např. 51% na společných částech domu. K přijetí téměř všech rozhodnutí pak bude stačit souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. Je-li přítomno pouze 51% všech hlasů, postačí 27% všech hlasů v domě k přijetí rozhodnutí. Necelá třetina všech vlastnických hlasů tím pádem může rozhodnout o tak důležitých otázkách, jako je třeba přestavba či pronájem společných částí domu.  

Pro úplnost je třeba dodat, že pravidla o rozhodování shromáždění se přiměřeně uplatní i na rozhodování vlastníků v domě, kde společenství vlastníků nevzniklo a shromáždění vlastníků v pravém slova smyslu neexistuje. V takovém domě rozhoduje neformální schůze vlastníků. Provádět rozhodnutí schůze bude následně správce, kterého si vlastníci určí při rozdělení domu. Ten může samostatně činit vše, co je nutné k zachování společných částí (např. objednat havarijní opravu, nikoli však uzavřít nájemní smlouvu na nebytový prostor v domě). Pozor, pokud má některý z vlastníků větší než poloviční podíl na společných částech (např. má dva byty z celkových tří bytů v domě), stává se podle nového občanského zákoníku správcem automaticky.

Proto stojí za úvahu stanovit ve výše zmíněném prohlášení vlastníka, že pro některá rozhodnutí o společných částech domu je potřebný vyšší počet hlasů, než požaduje zákon. Například, že pro přestavbu, nebo pronájem společných částí je potřebný nadpoloviční počet hlasů všech spoluvlastníků, nikoli pouze hlasů spoluvlastníků přítomných na shromáždění, či schůzi spoluvlastníků.  

 

Zdroj Mgr. Radek Motzke, advokát.